Trong những năm gần đây, chương trình Golden Visa Hy Lạp đã trở thành một trong những lựa chọn hấp dẫn nhất tại châu Âu đối với nhà đầu tư quốc tế. Với ngưỡng đầu tư từ 250.000 EUR, nhà đầu tư không chỉ sở hữu bất động sản tại một thị trường đang phục hồi mạnh mẽ, mà còn có cơ hội tiếp cận quyền cư trú và tự do di chuyển trong khối Schengen.
Tuy nhiên, bên cạnh giá trị tài sản và tiềm năng tăng trưởng, một yếu tố quan trọng không thể bỏ qua chính là cấu trúc thuế khi đầu tư. Việc hiểu rõ các loại thuế liên quan, từ chi phí mua ban đầu, thuế sở hữu đến thuế khai thác cho thuê, sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá chính xác hiệu quả tài chính và tối ưu hóa lợi nhuận trong dài hạn.
Đặc biệt, trong giai đoạn hiện tại, chính sách miễn VAT 24% đến hết năm 2026 đang tạo ra một lợi thế hiếm có, giúp nhà đầu tư tiết kiệm đáng kể chi phí đầu vào và gia tăng biên lợi nhuận thực tế.
Các loại thuế chính khi đầu tư bất động sản tại Hy Lạp
Thuế chuyển nhượng bất động sản
- Mức thuế: ~3% giá trị tài sản
- Áp dụng cho bất động sản resale (đã có sổ)
Ví dụ:
Với tài sản trị giá 250.000 EUR
→ Thuế chuyển nhượng: ~7.500 EUR
So với nhiều quốc gia châu Âu (có thể lên đến 5–10%), mức 3% của Hy Lạp được xem là khá thấp. Điều này giúp giảm đáng kể chi phí đầu vào, đặc biệt đối với nhà đầu tư mua để nắm giữ dài hạn.
Thuế VAT (24%): Yếu tố quan trọng nhất
- VAT tiêu chuẩn: 24% (áp dụng cho bất động sản mới)
- Miễn 100% VAT đến hết năm 2026
Ví dụ:
Với tài sản mới trị giá 250.000 EUR
→ VAT thông thường: 60.000 EUR
→ Hiện tại: 0 EUR (được miễn hoàn toàn)
Đây là lợi thế mang tính quyết định. Nếu không có chính sách miễn VAT, chi phí đầu tư ban đầu sẽ tăng rất mạnh. Việc miễn 24% VAT giúp nhà đầu tư tiết kiệm một khoản đáng kể, đồng thời tạo dư địa lớn hơn cho lợi nhuận trong tương lai.
Không chỉ là tiết kiệm chi phí, chính sách này còn giúp nhà đầu tư tiếp cận các dự án mới – thường có chất lượng tốt hơn, dễ cho thuê hơn và tiềm năng tăng giá cao hơn so với bất động sản cũ.
Thuế sở hữu bất động sản hàng năm (ENFIA)
- Mức thuế: thường khoảng 0.1% – 1% giá trị tài sản
Ví dụ:
Với tài sản 250.000 EUR
→ Thuế hàng năm ước tính: 250 – 2.500 EUR/năm
ENFIA là chi phí duy trì hàng năm, nhưng nhìn chung không quá lớn so với giá trị tài sản. Trong nhiều trường hợp, khoản thuế này có thể được “bù” hoàn toàn bằng dòng tiền cho thuê.
Thuế thu nhập từ cho thuê
- Thuế suất lũy tiến:
- 15%: đến 12.000 EUR
- 35%: 12.000 – 35.000 EUR
- 45%: trên 35.000 EUR
Ví dụ:
Thu nhập cho thuê: 12.000 EUR/năm
→ Thuế phải đóng: ~1.800 EUR
Dù có thuế, nhưng với nhu cầu thuê cao tại Athens và Piraeus, nhà đầu tư vẫn có thể đạt dòng tiền ổn định. Khi kết hợp với chi phí đầu vào thấp (nhờ miễn VAT), hiệu suất đầu tư tổng thể vẫn rất hấp dẫn.
Vì sao miễn VAT 24% là “cơ hội vàng”?
Để thấy rõ tác động của chính sách này, có thể xét một ví dụ cụ thể với mức đầu tư tối thiểu 250.000 EUR.
Trong điều kiện thông thường, khi mua bất động sản mới tại Hy Lạp, nhà đầu tư sẽ phải chịu thêm 24% VAT, tương đương khoảng 60.000 EUR. Cộng thêm các chi phí khác như phí pháp lý, thuế và chi phí giao dịch (khoảng 10.000 – 15.000 EUR), tổng chi phí đầu tư thực tế có thể lên đến khoảng 320.000 EUR.
Tuy nhiên, với chính sách miễn VAT đến hết năm 2026, nhà đầu tư chỉ cần chi trả giá trị tài sản cùng các chi phí cơ bản, đưa tổng mức đầu tư xuống còn khoảng 260.000 – 265.000 EUR. Như vậy, phần chênh lệch lên đến khoảng 60.000 EUR, tương đương 24% giá trị tài sản, được tiết kiệm ngay từ đầu.
Điểm quan trọng không chỉ nằm ở việc giảm chi phí, mà còn ở hiệu quả tài chính dài hạn. Khi giá mua thấp hơn đáng kể, nhà đầu tư sẽ có lợi thế rõ rệt về biên lợi nhuận, đồng thời dễ dàng tối ưu dòng tiền từ cho thuê hoặc hưởng lợi từ sự tăng giá của bất động sản.
Trong bối cảnh thị trường Hy Lạp đang thu hút mạnh dòng vốn quốc tế, chính sách miễn VAT này được xem là một “cửa sổ cơ hội” mang tính thời điểm. Những nhà đầu tư tham gia trong giai đoạn này không chỉ tiếp cận được tài sản chất lượng cao, mà còn sở hữu lợi thế tài chính ngay từ thời điểm mua vào.
Nói cách khác, đây không đơn thuần là ưu đãi thuế, mà là một lợi thế chiến lược giúp tối ưu toàn bộ bài toán đầu tư.
Keranis Residences: Cơ hội đầu tư Golden Visa nổi bật
Keranis Residences là dự án căn hộ cao cấp do Mercan Group phát triển, tọa lạc tại Piraeus, cảng biển lớn nhất Hy Lạp và là khu vực đang tăng trưởng mạnh về kinh tế và bất động sản.
- 408 căn hộ từ studio đến 2 phòng ngủ
- Giá từ 250.000 EUR, đủ điều kiện Golden Visa
- Vị trí chiến lược kết nối Athens và hệ thống giao thông
Dự án được phát triển từ việc tái thiết một khu công nghiệp mang tính biểu tượng, mang đến không gian sống hiện đại và hệ tiện ích đồng bộ. Nhờ vị trí gần cảng biển và trung tâm kinh tế, dự án có tiềm năng khai thác cho thuê ổn định và khả năng tăng giá trong dài hạn.
Đặc biệt, khi kết hợp với chính sách miễn VAT 24%, Keranis Residences trở thành một lựa chọn đầu tư tối ưu:
- Giảm chi phí đầu vào
- Tăng hiệu quả tài chính
- Đáp ứng điều kiện Golden Visa
Kết luận
Golden Visa Hy Lạp không chỉ là một chương trình định cư, mà còn là cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản châu Âu với cấu trúc thuế tương đối thuận lợi.
Trong đó, việc hiểu rõ các loại thuế, đặc biệt là lợi thế miễn VAT 24% đến hết năm 2026, đóng vai trò quan trọng trong việc tối ưu hóa lợi nhuận.
Kết hợp với các dự án chất lượng như Keranis Residences, nhà đầu tư có thể vừa tiếp cận quyền cư trú châu Âu, vừa sở hữu một tài sản có tiềm năng tăng trưởng và dòng tiền bền vững trong dài hạn.
