Trong nhiều năm, Hy Lạp được xem là một trong những thị trường Golden Visa hấp dẫn nhất châu Âu nhờ:
- Mức đầu tư tương đối cạnh tranh
- Quyền cư trú châu Âu
- Khả năng di chuyển Schengen
- Và cơ hội sở hữu bất động sản tại một thị trường du lịch tăng trưởng mạnh
Tuy nhiên, thị trường hiện nay đang thay đổi khá rõ.
Nếu giai đoạn 2017–2024 được xem là thời kỳ bùng nổ của mô hình Airbnb và đầu tư lưu trú ngắn hạn tại Athens, thì từ cuối năm 2024, thị trường bắt đầu bước sang một giai đoạn khác: Giai đoạn mà khả năng vận hành thực tế và dòng tiền dài hạn trở nên quan trọng hơn nhiều so với yếu tố “đầu cơ du lịch”.
Đây cũng là điểm được phân tích khá rõ trong báo cáo mới của IMI Daily về lợi suất cho thuê tại các khu vực Golden Visa ở Hy Lạp.
Athens đang dẫn đầu Hy Lạp về lợi suất cho thuê
Theo khảo sát lợi suất cho thuê nhà ở tháng 11/2025 của Global Property Guide được IMI Daily dẫn lại, Athens hiện là thành phố có lợi suất cho thuê cao nhất trong nhóm các đô thị lớn của Hy Lạp.
Cụ thể:
- Athens đạt lợi suất cho thuê gộp trung bình khoảng 5,4%
- Patra đạt 4,8%
- Thessaloniki khoảng 4,4%
- Volos và Heraklion cùng quanh mức 4,2%
- Kavala khoảng 3,5%
Các số liệu trên là gross rental yield — tức lợi suất cho thuê gộp trước khi trừ:
- Thuế
- Phí quản lý
- Thuế sở hữu bất động sản ENFIA
- Bảo trì
- Và thời gian trống phòng
Theo phương pháp tính của Global Property Guide, lợi suất thực nhận tại Hy Lạp thường thấp hơn khoảng 1,5–2 điểm phần trăm sau khi tính toàn bộ chi phí vận hành.
Tuy nhiên, ngay cả sau khi điều chỉnh chi phí, Athens vẫn duy trì mức lợi suất tương đối cạnh tranh nếu so với nhiều thành phố tại Tây Âu.
Điều này phản ánh một thực tế quan trọng: Athens hiện vẫn đang ở giai đoạn giá tài sản chưa tăng quá mạnh so với tốc độ tăng nhu cầu thuê.
Sự chênh lệch bên trong Athens còn lớn hơn giữa các thành phố
Một trong những dữ liệu đáng chú ý nhất trong báo cáo là: Chênh lệch lợi suất giữa các khu vực tại Athens còn lớn hơn chênh lệch giữa các thành phố của Hy Lạp.
Ví dụ:
- Căn hộ 1 phòng ngủ tại Patisia hiện đạt lợi suất khoảng 8%
- Kipseli đạt khoảng 7,3%
- Trung tâm Athens trung bình khoảng 6%
Trong khi đó:
- Một căn hộ 3 phòng ngủ tại Kolonaki–Lykavittos — vốn là khu cao cấp bậc nhất Athens — chỉ đạt khoảng 3,8%
Con số này gần tương đương mức trung bình của toàn thành phố Kavala.
Điều này cho thấy: Những tài sản diện tích nhỏ tại các khu vực có nhu cầu ở thực hiện đang mang lại hiệu quả khai thác tốt hơn đáng kể so với các tài sản cao cấp diện tích lớn.
Lý do khá rõ ràng.
Nhóm khách thuê hiện nay phần lớn là:
- Người làm việc từ xa
- Sinh viên quốc tế
- Chuyên gia nước ngoài
- Khách lưu trú trung hạn
- Và nhóm cư dân linh hoạt toàn cầu
Họ thường ưu tiên:
- Giá thuê hợp lý
- Vị trí kết nối tốt
- Gần metro
- Và tính linh hoạt
thay vì các căn hộ lớn với chi phí cao.
Luật mới tháng 9/2024 đang thay đổi toàn bộ thị trường Golden Visa
Một trong những thay đổi quan trọng nhất của thị trường Golden Visa Hy Lạp là quy định mới từ tháng 9/2024 liên quan đến lưu trú ngắn hạn.
Theo thay đổi này: Các bất động sản thuộc diện Golden Visa không còn được phép vận hành dưới mô hình short-term rental kiểu Airbnb cá nhân.
Nếu vi phạm:
- Nhà đầu tư có thể bị phạt tới 50.000 EUR
- Và thậm chí ảnh hưởng đến tình trạng Golden Visa
Điều này có ý nghĩa khá lớn đối với thị trường.
Trong giai đoạn 2017–2024, nhiều khu vực như:
- Kolonaki
- Plaka
- Monastiraki
đã chứng kiến giá bất động sản tăng rất mạnh nhờ làn sóng Airbnb.
Mô hình lưu trú ngắn hạn từng giúp nhiều tài sản đạt lợi suất cao hơn đáng kể so với cho thuê dài hạn truyền thống.
Tuy nhiên, sau thay đổi pháp lý mới: Nhà đầu tư Golden Visa hiện chủ yếu được tính toán dựa trên hiệu quả khai thác dài hạn và mô hình vận hành hợp pháp.
Điều này đang tạo ra một sự dịch chuyển rất lớn của thị trường:
- Từ “Airbnb đầu cơ cá nhân”
- Sang các tài sản có cấu trúc vận hành bài bản và nhu cầu lưu trú thực tế
Vì sao điều này lại quan trọng?
Trong giai đoạn trước, nhiều nhà đầu tư mua tài sản tại khu du lịch nổi tiếng vì kỳ vọng:
- Giá tăng nhanh
- Và lợi suất Airbnb cao
Tuy nhiên, chính điều đó cũng khiến:
- Giá mua bị đẩy lên quá mạnh
- Biên lợi nhuận khai thác giảm dần
- Và thị trường phụ thuộc nhiều vào khách du lịch ngắn hạn
Khi yếu tố Airbnb bị siết lại, thị trường bắt đầu quay về với các giá trị nền tảng hơn:
- Nhu cầu cư trú thực
- Hạ tầng
- Giao thông
- Và khả năng vận hành dài hạn
Điều này vô tình tạo ra lợi thế cho các khu vực:
- Có nhu cầu ở thực mạnh
- Giá mua chưa bị “thổi” quá cao
- Nhưng lượng cư dân và khách quốc tế vẫn tăng liên tục
Và Piraeus là một trong những khu vực như vậy.
Piraeus đang nổi lên nhờ “real demand”
Trong vài năm gần đây, Piraeus đang hưởng lợi từ:
- Tuyến metro kết nối trực tiếp với Athens
- Cruise tourism tăng mạnh
- Hạ tầng logistics mở rộng
- Và dòng khách quốc tế ngày càng lớn
Quan trọng hơn: Giá bất động sản tại Piraeus hiện vẫn thấp hơn đáng kể so với nhiều khu vực trung tâm Athens.
Điều này khiến khu vực trở nên hấp dẫn với các nhà đầu tư tìm kiếm:
- Mặt bằng giá còn tương đối sớm
- Nhưng nhu cầu lưu trú đang tăng nhanh
Khác với các khu vực phụ thuộc mạnh vào Airbnb trước đây, Piraeus hiện phát triển dựa trên:
- Nhu cầu cư trú thực
- Khách công tác
- Logistics
- Du lịch tàu biển
- Và lưu trú trung hạn
Đây là cấu trúc nhu cầu thường ổn định hơn theo chu kỳ dài hạn.
Keranis Residences và xu hướng bất động sản vận hành chuyên nghiệp
Trong bối cảnh đó, các dự án như Keranis Residences phản ánh khá rõ hướng đi mới của thị trường Golden Visa Hy Lạp.
Nằm trên trục Athens – Piraeus, dự án hưởng lợi trực tiếp từ:
- Hạ tầng metro
- Dòng khách quốc tế
- Nhu cầu lưu trú đô thị
- Và sự phát triển của mô hình bất động sản vận hành chuyên nghiệp
Điều quan trọng là: Sau thay đổi pháp lý năm 2024, thị trường hiện đang ưu tiên các tài sản có khả năng vận hành bài bản thay vì mô hình Airbnb tự phát.
Đây cũng là lý do các mô hình:
- Khu căn hộ có dịch vụ vận hành
- Dịch vụ lưu trú đô thị
- Căn hộ quản lý vận hành
đang được quan tâm nhiều hơn đáng kể trong thị trường Golden Visa.
Kết luận
Dữ liệu từ IMI Daily cho thấy thị trường Golden Visa Hy Lạp đang bước vào một giai đoạn hoàn toàn mới.
Đây không còn chỉ là: “Mua bất động sản để lấy quyền cư trú.”
Mà đang dần trở thành: Bài toán lựa chọn tài sản có khả năng vận hành thực tế, tạo dòng tiền ổn định và hưởng lợi từ hạ tầng đô thị dài hạn.
Trong bối cảnh đó:
- Athens tiếp tục là trung tâm lợi suất của thị trường
- Các căn hộ diện tích nhỏ đang cho hiệu quả khai thác tốt hơn
- Và Piraeus nổi lên như một khu vực tăng trưởng mới nhờ nhu cầu cư trú thực và hạ tầng phát triển
Đối với nhiều nhà đầu tư quốc tế, đây đang là giai đoạn thị trường Hy Lạp chuyển từ “đầu tư theo xu hướng” sang “đầu tư theo vận hành và dữ liệu thực tế”.