Trong nhiều năm qua, khi nhắc đến thị trường bất động sản Hy Lạp, phần lớn nhà đầu tư quốc tế thường liên hệ ngay đến chương trình Golden Visa. Tuy nhiên, những số liệu mới nhất từ Ngân hàng Trung ương Hy Lạp cho thấy thị trường đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, khi sức hút của bất động sản không còn phụ thuộc hoàn toàn vào chính sách cư trú.
Theo dữ liệu vừa được công bố, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản Hy Lạp trong quý I/2026 đạt 511,6 triệu EUR, tăng 43,4% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng đáng chú ý trong bối cảnh nhiều ý kiến từng cho rằng việc điều chỉnh chính sách Golden Visa sẽ khiến dòng vốn đầu tư quốc tế chững lại.
Thực tế lại cho thấy điều ngược lại: nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục gia tăng hiện diện tại Hy Lạp, nhưng với một tư duy đầu tư khác so với trước đây.
Golden Visa không còn là động lực duy nhất
Nếu nhìn vào số lượng hồ sơ Golden Visa được nộp trong cùng giai đoạn, có thể thấy sự trái ngược khá rõ.
Trong quý I/2026, Hy Lạp ghi nhận 1.677 hồ sơ Golden Visa thông qua đầu tư bất động sản, giảm khoảng 52,2% so với quý I/2025.
Ở góc độ bề mặt, nhiều người có thể cho rằng sức hấp dẫn của thị trường đang suy giảm. Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh chính sách, đây là điều hoàn toàn dễ hiểu.
Quý I/2025 là thời điểm hàng nghìn nhà đầu tư quốc tế đẩy nhanh tiến độ giao dịch để kịp hưởng mức đầu tư tối thiểu cũ trước khi Hy Lạp áp dụng các ngưỡng đầu tư mới theo từng khu vực. Điều này đã tạo ra một lượng hồ sơ tăng đột biến, khiến số liệu của năm 2025 trở thành một mốc so sánh rất cao.
Điều đáng chú ý hơn nằm ở chỗ, mặc dù số lượng hồ sơ Golden Visa giảm, dòng vốn đầu tư thực tế vào bất động sản lại tiếp tục tăng mạnh.
Điều đó phản ánh một sự thay đổi quan trọng: nhiều nhà đầu tư hiện không còn mua bất động sản chỉ để lấy quyền cư trú, mà đang đánh giá Hy Lạp như một thị trường đầu tư độc lập với nhiều tiềm năng tăng trưởng.
Dòng vốn đang phản ánh niềm tin vào nền kinh tế Hy Lạp
Sự gia tăng của dòng vốn FDI không phải là một hiện tượng đơn lẻ.
Trong vài năm gần đây, nền kinh tế Hy Lạp liên tục ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực:
- Tăng trưởng GDP duy trì ổn định sau giai đoạn phục hồi.
- Ngành du lịch liên tiếp lập kỷ lục về lượng khách quốc tế.
- Hạ tầng giao thông, cảng biển và các khu đô thị trọng điểm tiếp tục được đầu tư mạnh.
- Nhiều tập đoàn quốc tế mở rộng hoạt động tại Athens và Piraeus.
Những yếu tố này tạo ra nhu cầu thực đối với thị trường bất động sản, từ căn hộ đô thị, khách sạn, căn hộ dịch vụ cho đến các dự án nghỉ dưỡng.
Khác với giai đoạn trước, khi Golden Visa là yếu tố chính thúc đẩy giao dịch, hiện nay thị trường đang được hỗ trợ bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô và nhu cầu sử dụng thực tế.
Nhà đầu tư quốc tế đang thay đổi tiêu chí lựa chọn
Theo các chuyên gia, xu hướng đầu tư vào Hy Lạp cũng đang thay đổi rõ rệt.
Nếu trước đây, nhiều nhà đầu tư tập trung vào việc đáp ứng mức đầu tư tối thiểu để đủ điều kiện xin Golden Visa, thì hiện nay họ quan tâm nhiều hơn đến:
- Vị trí của tài sản.
- Khả năng khai thác và tạo dòng tiền.
- Tiềm năng tăng giá trong trung và dài hạn.
- Uy tín của chủ đầu tư và đơn vị vận hành.
Điều này cũng lý giải vì sao các dự án được phát triển theo mô hình khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ, vận hành bởi các thương hiệu quốc tế, đang nhận được sự quan tâm ngày càng lớn.
Đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp, Golden Visa ngày nay được xem là một giá trị gia tăng, trong khi chất lượng tài sản mới là yếu tố quyết định.
Piraeus là tâm điểm của làn sóng phát triển mới
Một trong những khu vực hưởng lợi rõ nét nhất từ xu hướng này là Piraeus.
Không chỉ là cảng biển lớn nhất Hy Lạp và một trong những cảng container lớn nhất châu Âu, Piraeus còn đang trở thành trung tâm phát triển mới của vùng đô thị Athens nhờ các dự án nâng cấp hạ tầng, mở rộng hệ thống metro và gia tăng hoạt động thương mại, logistics.
Sự phát triển đồng bộ này đã góp phần thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, khách sạn và căn hộ dịch vụ, đồng thời tạo nền tảng cho sự gia tăng giá trị bất động sản trong dài hạn.
Đây cũng là lý do nhiều dự án quốc tế, trong đó có Keranis Residences do Mercan Group phát triển, được lựa chọn đặt tại khu vực này. Dự án không chỉ đáp ứng điều kiện tham gia chương trình Golden Visa Hy Lạp mà còn hướng đến nhu cầu lưu trú thực tế, với mô hình vận hành chuyên nghiệp và tiềm năng khai thác lâu dài.
Một thị trường đang trưởng thành
Việc dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng 43,4% trong khi số lượng hồ sơ Golden Visa giảm đã gửi đi một thông điệp quan trọng.
Thị trường bất động sản Hy Lạp đang dần bước sang giai đoạn trưởng thành hơn, nơi các quyết định đầu tư được thúc đẩy bởi nền tảng kinh tế, triển vọng tăng trưởng và giá trị thực của tài sản, thay vì chỉ dựa trên quyền cư trú.
Đối với các nhà đầu tư quốc tế, đây là dấu hiệu tích cực. Một thị trường chỉ tăng trưởng nhờ chính sách thường mang tính chu kỳ, trong khi một thị trường được hỗ trợ bởi các yếu tố kinh tế, hạ tầng và nhu cầu thực sẽ có nền tảng bền vững hơn trong dài hạn.
Trong bối cảnh đó, Hy Lạp tiếp tục khẳng định vị thế là một trong những điểm đến đầu tư bất động sản đáng chú ý tại châu Âu, không chỉ nhờ chương trình Golden Visa mà còn nhờ sức hấp dẫn ngày càng rõ nét của chính thị trường.
