Trong bối cảnh chương trình Golden Visa Hy Lạp tiếp tục thu hút nhà đầu tư quốc tế, chính phủ nước này đã phát đi một tín hiệu cảnh báo mạnh mẽ đối với các hành vi gian lận trong giao dịch bất động sản.
Cụ thể, theo Circular 1/2026 – văn bản dài 31 trang do Tổng Thư ký Chính sách Di trú Konstantina Papakosta ký ban hành, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ trên toàn quốc được yêu cầu chuyển các trường hợp quảng cáo sai lệch và giao dịch đầu tư “giả” đến cơ quan thuế (AADE) và Cơ quan Phòng chống Rửa tiền Hy Lạp để xử lý.
Đây không chỉ là một động thái kỹ thuật, mà là bước đi thể hiện rõ định hướng: thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc và chuẩn hóa.
“Mặt tối” của thị trường: khi giá thấp không còn là cơ hội
Trước khi các quy định mới được ban hành, thị trường Golden Visa Hy Lạp đã xuất hiện nhiều dấu hiệu bất thường. Sau khi Hy Lạp nâng ngưỡng đầu tư từ tháng 9/2024, các nền tảng mạng xã hội và kênh bán hàng quốc tế bắt đầu tràn ngập quảng cáo bất động sản với mức giá chỉ từ 180.000 – 230.000 EUR, nhưng vẫn được giới thiệu là đủ điều kiện Golden Visa.
Cơ chế đằng sau những giao dịch này, theo các nguồn tin trong ngành, thường được “thiết kế” theo một cách khá phổ biến: nhà đầu tư ký hợp đồng với giá đầy đủ theo quy định (ví dụ 800.000 EUR tại Athens), nhưng sau đó nhận lại một phần tiền thông qua các hình thức như hợp đồng thuê trả trước, chi phí nội thất hoặc các khoản hoàn tiền không minh bạch.
Thực chất, đây chính là các biến thể của rebate (hoàn tiền / chiết khấu ngầm) – yếu tố đang bị chính phủ Hy Lạp đặc biệt chú ý.
Theo các chuyên gia pháp lý, những hoạt động quảng bá kiểu này đã xuất hiện trong suốt năm qua và không còn là hiện tượng cá biệt. Các cơ quan chức năng vốn đã theo dõi các hợp đồng có dấu hiệu “che giấu hoàn tiền” nhằm lách quy định, và hiện đang gia tăng áp lực để xử lý triệt để hơn.
Đáng chú ý, theo quy định mới, khi Bộ Di trú phát hiện hoặc nhận được khiếu nại về các giao dịch như vậy, hồ sơ sẽ được chuyển ngay đến cơ quan thuế và cơ quan phòng chống rửa tiền để điều tra. Những vi phạm được xác nhận có thể dẫn đến các chế tài nghiêm khắc, bao gồm thu hồi quyền cư trú.
Một cảnh báo quan trọng từ giới luật sư:
👉 Bất kỳ dự án nào quảng bá mức đầu tư dưới ngưỡng quy định (hiện tại là từ 250.000 EUR đối với bất động sản) đều nên được xem là “dấu hiệu cảnh báo rõ ràng”.
Trong bối cảnh khung pháp lý ngày càng chặt chẽ, việc tham gia chương trình Golden Visa không còn là một quyết định “giao dịch đơn thuần”, mà đòi hỏi nhà đầu tư phải tiếp cận với tư duy kiểm soát rủi ro và tuân thủ ngay từ đầu.
Khi minh bạch trở thành điều kiện bắt buộc
Những thay đổi này cho thấy Golden Visa Hy Lạp không còn là một “cơ hội linh hoạt về cấu trúc”, mà đã trở thành một môi trường đầu tư yêu cầu tính minh bạch tuyệt đối.
Như ông Theodoros Kioutsoukis – Chủ tịch Mercan Greece – nhấn mạnh:
“Investments must be genuine, transparent, and fully traceable.”
(Các khoản đầu tư phải là thật, minh bạch và có thể truy xuất hoàn toàn)
Thông điệp này phản ánh rõ một thực tế: bất kỳ cấu trúc nào thiếu minh bạch sẽ khó tồn tại trong giai đoạn mới của thị trường.
“Rebate” (hoàn tiền / chiết khấu ngầm) trở thành rủi ro
Trong giai đoạn trước, một số dự án sử dụng các hình thức rebate (hoàn tiền / chiết khấu ngầm) để giảm chi phí đầu tư ban đầu. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý hiện nay, những mô hình này có thể bị xem là:
- Giao dịch không phản ánh đúng giá trị tài sản
- Thiếu minh bạch về dòng tiền
- Tiềm ẩn rủi ro liên quan đến chống rửa tiền
Hệ quả không chỉ dừng lại ở giao dịch, mà có thể ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xét duyệt và duy trì quyền cư trú.
Cam kết từ Mercan Group: Nói KHÔNG với rebate
Trước bối cảnh đó, Mercan Group duy trì một lập trường rõ ràng:
👉 Nói KHÔNG với rebate (hoàn tiền / chiết khấu ngầm)
Đây không chỉ là một lựa chọn vận hành, mà là nguyên tắc nhằm đảm bảo:
- Giá trị giao dịch phản ánh đúng thị trường
- Hồ sơ đầu tư minh bạch, có thể kiểm chứng
- Tuân thủ đầy đủ các yêu cầu pháp lý của chương trình
Trong một môi trường ngày càng siết chặt, cách tiếp cận này giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro ngay từ cấu trúc ban đầu.
Keranis Residences: Minh bạch, tuân thủ và vận hành thực
Trong bối cảnh thị trường đang được “lọc lại”, Keranis Residences nổi lên như một dự án phù hợp với tiêu chuẩn mới.
Dự án được phát triển theo hướng:
- Cấu trúc pháp lý rõ ràng
- Giao dịch minh bạch, không rebate
- Tuân thủ đầy đủ quy định Golden Visa
Không chỉ dừng ở yếu tố pháp lý, Keranis còn mang lại giá trị khai thác thực tế:
- Chương trình cho thuê dài hạn lên đến 10 năm
- Mô hình ủy thác vận hành (hands-off)
- Dòng tiền ổn định, phù hợp nhà đầu tư quốc tế
Điều này giúp nhà đầu tư không chỉ đạt điều kiện cư trú, mà còn sở hữu một tài sản có khả năng vận hành và sinh lợi bền vững.
Từ “giá rẻ” sang “cấu trúc đúng”
Những động thái từ chính phủ Hy Lạp cho thấy một sự chuyển dịch quan trọng:
👉 Từ tối ưu chi phí ban đầu
👉 Sang tối ưu tính minh bạch và tính tuân thủ
Trong bối cảnh này, yếu tố quyết định không còn là mức đầu tư thấp hơn, mà là:
- Giao dịch có minh bạch hay không
- Cấu trúc có phù hợp quy định hay không
- Tài sản có tạo giá trị thực hay không
Kết luận
Việc Hy Lạp siết chặt gian lận Golden Visa không phải là rào cản, mà là bước tiến cần thiết để bảo vệ nhà đầu tư và nâng cao chất lượng thị trường.
Trong môi trường mới, những dự án minh bạch, tuân thủ và có khả năng vận hành thực như Keranis Residences sẽ trở thành lựa chọn ưu tiên.
Bởi lẽ, trong đầu tư quốc tế, giá trị không nằm ở việc “tiết kiệm ban đầu”, mà ở khả năng bảo toàn và phát triển tài sản một cách bền vững theo thời gian.
